【房企观察】搅局“野蛮人”背后的5条资本市场路线

[摘要]就今年的土地市场而言，北上广深等一线城市、南京、苏州、合肥、厦门等核心热点频现，要想在上述热点城市公开招拍挂土地市场上拿地，不拿似乎很难下手。

近期房企的资本运作特征越来越明显，比如恒大控股嘉凯城、举牌廊坊股份、入股万科，宝能系举牌万科等等，资本作为白银时代(楼盘资料 图库) 的搅局者频繁出手，那么，这些搅局者为何频繁出击资本市场？其背后的战略意图或资本市场路线是什么？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，不同类型的企业，不同搅局的场景，不同的搅局者其战略意图不一：有的出手资本市场是为了上市平台的打造，比如恒大收购嘉凯城股权，其目的就是为了回归A股；而有的资本则充满了野蛮的搅局角色，比如宝万之争双方已经打得不可开交；有的则为了讲一个资本市场故事，虚虚实实很难分辨真假；而有的目的则相对简单，或只是为财务投资，或只是通过股权合作而获得土地储备或联合开发的项目。

第一条路线：直接进行财务投资获利

当股市从去年5月份开始转熊后，部分上市房企市值估值相对较低，而从销售业绩来看，随着去年下半年以来政策的刺激与核心一二线城市楼市的复苏好转，大型品牌房企的销售业绩都超预期完成。而此时，在沪深两市的上市公司中，符合资本大鳄举牌条件（大股东持股比例低于30%、股权分散、市净率较低等）的房企不在少数。这时，无论是对于险资还是其他投资者，预判未来2-3年品牌房企的销售业绩还是趋好的，作为投资者来讲，当上市房企价值处于低估期时通过资本市场“抄底”房企股权有直接财务投资的获利的目的，这也是“野蛮人”看中房企并投资的最直接原因。

第二条路线：买地太贵就买上市公司

就今年的土地市场而言，北上广深等一线城市、南京、苏州、合肥、厦门等核心热点频现，要想在上述热点城市公开招拍挂土地市场上拿地，不拿似乎很难下手。因此，从典型品牌房企来看，已经将触角伸向二级市场进行项目或项目公司股权收购。从最近两年来看，由于获得土地储备或项目的成本相对较低，股权收购的案例越拉越多。

而近期，品牌房企开始收购房企的股权，比如恒大收购嘉凯城、廊坊发展等房企的股权，从获得长三角、京津冀土地储备或项目的成本的角度来看，通过直接收购房企的股权的方式成本相对较低，并且布局核心战略要地也更为迅速，对于提升销售业绩而言也更为直接。“买地太贵就买上市公司”这种方式往往会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎，比如恒大、融创等这样的品牌房企。

第三条路线：资源优化配置与战略联盟

以险资举牌房企为例，大多数险资举牌房企有资源优化配置或战略联盟的意图。就目前险资企业资金投向来看，大多数险资企业都有进军养老地产的计划，或者已经开始在养老地产领域布局。当前，险资企业举牌房企，尽管不会马上形成险资与房企的开发养老地产的战略联盟，但是，从实际影响力与资源配置的角度来讲，险资对于被举牌的房企的影响力会逐渐加大。因此，不排除今后险资会利用房企在房地产领域的优势开展养老地产市场的布局工作。

第四条路线：收购或举牌上市房企获得控制权，加速市场洗牌

对于被举牌的房企来讲，经营管理上可能会带来一些挑战，甚至还有可能会因为新的大股东出现而导致的管理层变革，比如宝能系举牌万科、恒大成为嘉凯城、廊坊发展大股东之后，短期内势必会因为前后大股东的经营理念以及目标不统一而影响企业的经营效率。但是，这些毕竟是暂时的，从另外一个角度来说，新的大股东的介入对于房企来讲或许带来一定的机会，一定程度上也会引起市场格局的变化。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从实际影响力与资源配置的角度来讲，新的大股东比如险资或其他上市房企等这些投资者，当举牌房企尤其是成为大股东之后，投资者不仅仅是一个财务投资人的角色，必要的情况下，投资者还会强化在被举牌房企管理层当中的话语权或决策层的投票权，这样，投资者在房企的实际发展战略、日常经营等诸多方面的影响力会逐渐加大，从而影响企业的发展方向，比如，险资的介入有可能会使一部分房企拥有相对充裕的资金，并且资金成本上远远低于同行，这些房企也可能因此插上新一轮规模化扩张的翅膀，形成“强者恒强，大者恒大”的局面，市场格局有可能会因此而重新改写，加速当前市场重新洗牌的进程。

第五条路线：打乱阵脚，龙头老大之争的搅局者

近日，恒大91.1亿购入万科股票，持股4.68%，当然，获得财务投资收益是其目的，但作为2016年房地产行业老大之争来讲，恒大也是有可能通过收购万科股权在宝万之争尚未分出胜负之时给万科制造麻烦，打乱万科的阵脚，或分散它的精力。此时，恒大可以顺理成章继续扩张版图，不断提升销售业绩。

数据显示，2016年前7个月，恒大累计实现销售额1847.9亿元，同比增长82.6%，已完成全年2000亿元目标的92%，预计全年将大幅超越目标，但销售金额仍然还没有超过万科。同时，公司前7个月累计完成销售面积2286万平方米，同比增长73.5%，销售面积继续稳居全国第一。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从恒大持股万科的时间点来看，不难看出恒大是在给宝万之争制造更多的麻烦，为其销售金额的提升并且超越万科争取更多的时间“窗口期”。当然，恒大不断冲高的销售业绩为其在资本市场讲的故事增添了想象空间，尤其是恒大要回归A股这个时间段，恒大势必会与万科拼个鱼死网破，就像当年绿地上市与万科争夺行业老大一样的道理，恒大也要在回归A股的年份当上行业老大，这样恒大的估值才会高啊！

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