合肥楼市：二线城市“春节裸奔”样本

“只知道备了案的房子开发商不能再涨价，但没想到开发商会用这样的方式变相涨价。”合肥楼盘市民陈昆春节前看好一小区，当时犹豫没下手，没想到春节后，同一家开发商，同一个小区，备案的房源虽然仍执行９９００元／平方米的价格，但要买房必须先买车位，一个车位４０万元，只有买了车位才有资格摇号买房。

火爆，这是合肥当前房地产市场的真实现状。

在合肥滨湖新区，一房难求已经持续一段时间。合肥万家房产的统计数据显示，在刚刚过去的一周，合肥市区住宅销量“暴涨”，达到１４７２套，环比上涨１５７３％，涨幅创历史最高纪录。量涨带动价升，在合肥目前九区当中，有三个区均价破万元，其中合肥高新区价格最高，达到１１２３２元／平方米。

合肥房价为什么会快速上涨？从成交户型看，改善、中高端成交增长迅速是主要原因，相对而言，小户型、刚需增长则表现出乏力现象。合肥仅是二线城市，也有说法是三线城市，合肥楼市一直不温不火，小步慢跑。但自２０１５年以来，合肥房价出现了明显飙升迹象，似乎要与这个城市快速发展相匹配。

“狂奔”的动力

“陈昆们”是推动改善型房价上涨的一个缩影。因为房价快涨，人们有小套换大套、低总价换高总价的强烈意愿，因为面积越大、总价越高，同等涨幅，房子增值越明显。

于是，合肥商品住宅市场整体呈现这样一番景象：改善、中高端需求一波紧接一波，转而推动房价上涨。对此，一位不愿具名的合肥本土分析人士在接受本报记者采访时表示，合肥这轮房价上涨和刚需扯不上太大关系，随着房价上涨，没有房的人越来越买不起房；有房的刚需群体开始跃升进入改善行列。结果是，合肥楼市的刚需驱动力越来越弱。

据国家统计局２０１５年１２月１８日发布的《２０１５年１１月份７０个大中城市住宅销售价格变动情况》可知，虽然一线城市需求强劲，但三、四线城市由于过度开发造成的大量库存问题仍难以缓解，需求不足的颓势并未转变。

虽然全国７０个大中城市中出现同比下滑的城市多达４９个，占比多达７０％，但合肥却是个例外，２０１５年合肥市九区库存套数仅为２００００套左右，去化周期约３个月，达到近两年来库存量最低值。

库存量越走越低，与市场火热销售形成了明显对比，合肥九区中至少有２个区出现了不同程度的“房荒”，或是老城区无新地可开发，或是区域地块尚未大规模开发。仅以滨湖新区为例，虽然等待开发的地块很多，但受政务新区影响，滨湖新区一房难求从２０１５年下半年开始出现，目前仍然没有实质性改变。并且，随着开发商捂盘惜售、坐地涨价越来越多，在滨湖新区买房变成了靠“抢”。

并且，随着房地产契税降低，作为省会城市，合肥“一城独大”越来越明显，“全省人民到合肥买房”的越来越多，加上实体经济不景气，好的投资渠道很少，房贷利率持续降低，所以合肥楼市的资金面非常充裕，合肥房价较快上涨的局面短期内仍然不会出现明显改变。

政府“半推半就”

“２８５０万／亩”、“住宅楼面价１７１００元／平方米”、“商业楼面价１５２６７．８６元／平方米，溢价率４３７．７％”，合肥土地成交市场一项新纪录在２０１５年最后一天被刷新，当天，备受关注的合肥市政务区ＺＷＱＴＡ－０２５号地块正式开拍。

根据统计数据显示，２０１１年至２０１４年，政务区连续４年，年均土地成交不超过３块。从２０１１年之后，合肥政务区土地出让量开始大幅度缩减，土地价格也不断攀升。

“奢侈的‘面粉’，只会做成奢侈的‘面包’。”政务区ＺＷＱＴＡ－０２５号地块未来售价达到多少？根据上述不愿具名的业内人士猜测，该地块首开销售价格将不低于２．５万元／平方米。

在上述分析人士看来，合肥此轮房价上涨与一线城市相比，共性不变但略有区别。在共性上，前几年合肥楼市以刚需为主的，而２０１６将是以改善型房源为主，未来几年，合肥房地产市场都将更加注重产品品质提升。这与需求结构调整相关：第三次人口生育高峰带来的刚性住房需求目前正在逐渐减弱，婚房刚需下降，改善型需求则有所提升。而二孩政策全面放开后，二孩出生将增加改善型需求。高品质、独特、绿色环保等宜居产品市场空间将增大，而这些商品房价格肯定不会便宜。其实２０１５年，合肥的高端改善型需求已经有所释放，这从合肥个别区域推出的高端花园洋房就可见一端。

区别在于合肥省会城市的拉动效应。与众多省份一省双核甚至多核相比，安徽省会合肥实力越来越强，２０１５年合肥经济总量已经占到全省的１／４以上，省内到合肥买房人越来越多。加上近年来合肥土地供给一直处于平稳状态，每年的供地量都不会大起大落，月度供应量基本与一段时间的楼市销售情况挂钩。供地量均衡，也使得每年的施工面积与销售量配比维持在４．２∶１左右，低于全省平均水平。

在此情形之下，合肥政务区增量房源越来越少，滨湖新区刚刚获批为国家级新区，加上安徽省政府机关将搬迁到该区，并且随着滨湖新区交通配套完善，轨道交通开通在即，滨湖新区行政功能也会更完善，这也将带动居住、商贸等氛围。此外，更多规划中的中小学、公园、文化设施的竣工交付，也给购房人心理增加不少砝码。滨湖新区多年建设，规模效应也到了临界点，效应日渐凸显，其现代新城的品质，颇受省内其他城市居民青睐。

不过，采访中，有地产商表示，目前情况不会持续，因为春节期间，合肥楼市捂盘惜售现象普遍，整个市场房源严重供不应求，但随着“金三银四”的到来，不少楼盘均有推新计划，各地产商将全面铺开，市场供应量也会加大，购房者选择更多，楼市就会越来越理性。