买下了没办产证的车位 可以交易给他人吗

市民张先生：   

2002年，我买了套房子。2004年，我又在同一小区买了车位，当时没为车位办产证。后来，房子卖掉了，下家没要车位。就这样，我的车位一直租赁给他人使用。今年，小区里有业主想买下我的车位，我和他一起去房产交易中心过户。但工作人员说，车位没有产权登记，不能交易，需要依附在房屋的产证上才可以，单独不行。我想问：我当时买下的车位，还能否单独登记产权，从而卖给他人？   

记者调查   

一般来说，根据产权归属，车位有三种情况：1、已经被列入公摊面积的公共停车位，属于全体小区业主共有，开发商无权销售，也无法办理产权登记；2、开发商单独取得了停车位的产权，没有列入公摊，这种停车位是可以买卖的；3、由人防工程改造，因为人防工程是国家强制配套，所有权属于国家，开发商对其投资之后享有收益权，但收益权并不等于产权。　　   

为何要依附房屋面积？这里有一个“容积率”的概念。容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，是城市区划管理中所采用的一项重要指标。并且，容积率是反映建筑物是否分摊到相应土地使用权的一个概念，只有参加建筑面积容积率计算的建筑物，才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。未计入容积率的建筑物，不可能取得房地产权证书，其初始登记的法律权利只能依附于计入容积率的具有房地产权的建筑物。开发商如果将地下车库作为地下建筑面积报批，则地下车库可以计入容积率，也可以进行房地产权的初始登记，取得独立的产权证书，开发商可以保留其所有权。反之，如果没有计入容积率，则伴随着分摊了土地使用权的房屋的所有权出售给全部业主，这些房屋分摊的土地使用权也转移给全部业主，进而占用了这些业主共有场地的车位（库）的所有权亦应归业主共有。对于不能取得单独产权的车库（位），不能予以单独出售。   

购买没有产权的车位风险较大。业主花十几万元甚至更多钱与开发商签订的所谓“车位买卖合同”，实际上很多时候只能视为长期租赁协议，一旦出现自然灾害等不可预知状况时，车位就不再属于业主了。另外，一旦遇到小区拆迁等问题，没有产权登记的车位肯定是拿不到拆迁补偿款的。尽管开发商宣称业主购买停车位之后可以自由转让使用权，价格自定，物业还可以免费办理变更登记；但是没有权利转移凭证的停车位交易，始终存在不小风险。   

所以，张先生先要搞明白自己当时购买的车位有没有列入公摊，是不是拥有相对应的土地使用权份额。如果没列入公摊，也拥有土地使用权份额，那么，是可以单独登记产权、并可交易的；否则，想售出车位，的确比较难。

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