房地产金融宏观审慎管理在沪实施

昨天，中国人民银行上海总部宣布，将率先在上海实施房地产金融宏观审慎管理。此次启动的管理系统，将对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动实施全方位监测与管理。

央行上海总部负责人表示，实施房地产金融宏观审慎管理，不是对既定房地产调控政策的调整，而是为了确保上海房地产调控政策的有效落实和贯彻。

据了解，上海房地产金融宏观审慎管理的核心，是从人口、房地产市场、房地产金融、经济与金融等四方面建立上海市房地产金融宏观审慎监测指标体系，在综合评估判断上海房地产市场发展走势的基础上，构建逆周期的房地产金融宏观审慎调控机制，促进房地产金融业务稳健运行和上海市房地产市场平稳健康发展。

央行上海总部制定的上海市房地产金融宏观审慎管理框架，由“基础数据库”“监测体系”“金融机构评估体系”和“政策工具箱”四部分组成。

其中，“基础数据库”既考虑了人口对房地产市场的刚性需求，又考虑了宏观经济与金融因素（如经济增长、融资规模、利率、汇率、股市等其他资产收益率、跨境资金流动等）对房地产市场的影响；既有对房地产市场的监测，又有对房地产金融运行的关注，是上海市房地产金融宏观审慎管理的基础。

“监测体系”是基于“基础数据库”提炼出来的综合性指标，包括房地产市场景气综合指标、房地产市场系统风险指标、银行经营稳健性指标和房地产金融秩序指标，是上海市房地产金融宏观审慎管理的核心。

“金融机构评估体系”主要用于评估辖内金融机构房地产金融业务情况，涵盖金融机构房地产贷款集中度、稳健性、信贷结构、资产质量、差别化住房信贷政策执行情况、借款人偿债能力、市场利率定价自律机制决议执行情况、压力测试等方面，是上海市房地产金融宏观审慎管理的重要组成部分。

“政策工具箱”主要包括：定期开展审慎评估，根据上海市委、市政府调控要求指导市场利率定价自律机制调整辖内个人住房贷款最低首付比例（与国际上通行的贷款价值比LTV 相对应）和房贷利率水平；将评估结果纳入货币政策宏观审慎评估以及信贷政策导向效果评估中，依此对金融机构实施差别化激励约束政策；定期对社会发布《上海市房地产金融宏观审慎评估报告》，引导市场预期，促进上海房地产市场平稳健康发展。

目前，世界各主要经济体都根据自身情况对房地产市场实施了手段和方式不尽相同的宏观审慎管理。与我国购房首付比相对应，实践中，一些国家如新加坡、韩国，根据首套房、二套房、房屋价值以及区域等差别制定不同的要求；一些国家还建立了总债务收入比、房产债务收入比等指标。上海市房地产金融宏观审慎管理框架，从我国国情以及上海市经济金融的特点出发，使用的调控政策工具主要有：最低首付比例要求、房贷利率要求、借款人偿债能力要求、窗口指导等。

在房地产市场监测方面，欧美等发达国家均建立了丰富的监测指标体系，用于识别房地产市场发展状况。人口因素、家庭收入、房地产价格、信贷投放等，是普遍采用的指标。人民银行上海总部借鉴了国际上的先进经验，从人口、房地产市场、房地产金融、宏观经济与金融等四方面建立房地产金融宏观审慎监测体系。